Безусловными лидерами среди помещений, в которых возможно организовать мини-отель, остаются частные дома. Многие владельцы загородной недвижимости и жилых помещений, расположенных в частных секторах городов, видят перспективу в организации своего небольшого бизнеса в сфере услуг.
Но перед тем как открыть мини-гостиницу в частном доме, необходимо выполнить несколько законодательных требований, первое из которых заключается в оформлении индивидуального предпринимательства (если владелец бизнеса один человек) или ООО (при управлении отелем нескольких партнеров).
Следует заметить, что полноценное ведение гостиничного дела без соответствующего статуса невозможно – это будет не гостиница, а сдача комнат в аренду, поэтому юридическое оформление бизнеса необходимо.
Чем частный дом лучше квартиры в многоэтажке?
Есть несколько очень важных нюансов, свидетельствующих в пользу мини-отеля, расположенного в частном доме:
- Наличие приусадебной территории, на которой можно обустроить беседки, бассейн, детскую площадку, парковку, дополнительные помещения.
- Отсутствие соседей снизу, которые могут предъявлять претензии хозяину новосозданной гостиницы (согласно законодательным требованиям организовывать мини-отели в многоквартирных домах можно только на первом этаже или над нежилыми помещениями – магазинами, офисами и т.д.).
- Возможность превратить в гостиницу не только специально предназначенное для этого сооружение, но и дом, в котором хозяева проживают на данный момент.
Наличие нескольких свободных комнат уже становится отличным стартом для реализации идеи собственной мини-гостиницы.
Категории постояльцев для гостиницы в частном доме
Задумываясь над тем, как открыть мини-гостиницу в частном доме, хозяину для начала следует определиться, какую категорию клиентов она заинтересует, и какой уровень комфортности номеров необходимо создать.
Если дом находится в местности, представляющей историческую ценность, следует ожидать гостей-туристов, которым не сколько важен комфорт комнат, столько возможность удобной транспортной развязки.
Если это местность с отлично развитой деловой инфраструктурой, то постояльцами будут участники различных семинаров и бизнесмены. Номера для этих двух категорий гостей несколько отличаются:
- в первом случае подойдут однокомнатные номера эконом-класса со стандартным набором мебели;
- во втором – двухкомнатные номера «люкс».
Необходимо предусмотреть наличие номеров с разным уровнем комфортабельности, а также рассчитанных на пребывание семейных пар с детьми, молодоженов и одиноких людей.
По соседству с хозяевами
Гостиница в частном доме предусматривает проживание хозяев, что называется за стенкой. Чтобы соседство не вызывало дискомфорта ни у владельца отеля, ни у его гостей, необходимо изолировать жилую часть дома от гостиничной.
Провести разделение зон в одноэтажном доме будет несколько проблематично, но при желании это сделать возможно, если привлечь опытного архитектора и грамотно организовать перепланировку.
Идеальным для размещения определенного количества гостей и проживания хозяев является трехэтажное здание. При наличии нескольких этажей на вопрос: как открыть мини-гостиницу в частном доме, сразу находится ответ – первый и второй уровни будут заняты под ресепшн, вестибюль, кухню со столовой и жилую часть, а третий – под гостиничные номера.
Для разделения одноэтажного дома можно использовать систему отдельных входов с разных сторон здания.
В трехэтажном доме вполне возможно обустроить до 20 гостиничных номеров, в помещении в один этаж – от 5 до 7.
Организация питания
Немаловажным пунктом в организации гостиничного бизнеса в частном доме остается организация питания гостей: право на существование имеет и полноценное трехразовое, и обеспечение постояльцев легкими закусками.
При полноценной системе питания владельцу гостиницы необходимо позаботиться о наличии профессионального оборудования для кухни и присутствии квалифицированного повара. Кроме того, в проекте нужно обязательно предусмотреть обустройство кладовых и цехов по приготовлению пищи, приобретение холодильных и морозильных камер.
Намного проще работать хозяевам гостиниц, предлагающих постояльцам исключительно закуски. Хранение продуктов обеспечивают обычные бытовые холодильники, а технологические процессы их приготовления сведены к минимуму.
Впрочем, хозяева гостиниц в частных домах, настолько доброжелательные и гостеприимные люди, что частенько балуют постояльцев домашней выпечкой или оригинальными блюдами собственного приготовления.
О том, как организовать гостиничный бизнес, задумываются не только серьезные и крупные инвесторы. Этим вопросом интересуются и частные предприниматели. Казалось бы, данная ниша давно занята, и места новичкам в ней нет.
Однако мнение это ошибочно. При правильном подходе и при минимальных рисках через пару лет можно не только окупить затраты, но и начать получать доход, причем стабильный. Мы подскажем вам, как организовать гостиничный бизнес.
Отель или все-таки гостиница?
Сегодня эти понятия считаются синонимами. Общего, конечно, много. Но и различия существуют. Само слово «гостиница» происходит от русского «гость». Для проезжающих строили простенькие дома, где можно было переночевать. Удобства там были минимальными (только все необходимое).
Аналогично трактуется и слово «отель», только происхождение здесь уже не русское, а латинское. Изначальное «hospes» (гость) видоизменилось, благодаря французам, в более благозвучное «hotel» (отель).
Собственно, в словарях существенных различий нет. Однако считается, что отель, в отличие от гостиницы, более комфортабелен и имеет расширенный спектр услуг. Однако эти различия не затрагивают Россию. В классификации гостиниц РФ понятие «отель» не используется вообще. Однако ГОСТ требует наличия в помещении для временного проживания как минимум десяти номеров. Характеристику и полноту услуг отражает количество «звезд» (минимум - одна, максимум - пять).
Мини-отели
Возможность купить уже раскрученный бизнес доступна не каждому. Да и покупка земли вместе со строительством обойдется в миллионы. В поисках выхода у многих обязательно созреет вопрос: «Можно ли оборудовать собственную квартиру под гостиницу?»
Здесь, как и в каждой монете (или, если хотите, медали), есть две стороны. Оказывается, примерно половину гостиничного бизнеса составляют неофициальные (незарегистрированные и неоформленные должным образом) частные мини-отели. Люди вынуждены уходить в тень по причине бюрократических проблем, возникающих при легальных оформлениях.
Корень «серой» схемы лежит в официальной сдаче квартиры в аренду. Владелец помещения экономит энную суму на легальном оформлении и тем самым снижает затраты на налогообложение. Это плюс. Теперь о минусе. Ответственность перед налоговой никто не отменял. А посему, в случае выявления факта (-ов) уклонения от уплаты налогов, придется отвечать.
А это - штрафные санкции (как минимум). Кроме того, владея «серым» отелем, вы не сможете размещать рекламу. О присвоении «классности» («звездности») речь вообще не идет. Клиентская база, как правило, состоит из постоянных посетителей, либо гостей, рекомендованных ими.
Причина популярности малых гостиниц
Так почему же, будучи в тени, малая гостиница так популярна? Почему некоторые предприниматели, еще до того как организовать гостиничный бизнес, пытаются искать окольные пути?
Оказывается, всё дело в несовершенстве закона, согласно которому, оборудовать квартиру под гостиницу не запрещено. Именно поэтому правоохранительные органы относятся к подобному бизнесу довольно лояльно.
И судебная практика подтверждает это. В качестве примера можно рассмотреть иск гражданки, потребовавшей возмещение ущерба, причиненного сильным затоплением ее квартиры.
Виновницей значилась хозяйка «квартиры-гостиницы». Параллельно была подана жалоба и в прокуратуру. Казалось бы, незаконная деятельность доказана. Однако после возмещения ущерба хозяйкой гостиницы производство по делу сразу же прекратили. Жалоба, направленная в прокуратуру, удовлетворена не была, поскольку «был заключен договор о коммерческом найме» и «нарушений закона нет».
Какая квартира может стать мини-отелем?
Вот здесь стоит обратиться к жилищному кодексу РФ. Согласно букве Закона, квартира, которую планируется оборудовать под отель (гостиницу), должна располагаться только на первом этаже (или на втором, если под ней находятся нежилые помещения). Обязателен отдельный вход.
Стоит помнить и об установленных для мини-гостиниц требованиях, закрепленных СНП и ГОСТами, в частности ГОСТ 51185-98. Как вы понимаете, подводных камней много. Именно поэтому так много мини-гостиниц, которые значатся в рекламах как «квартиры посуточно», не более того. Кого-то этот вариант вполне устроит. Но легализация даст больше преимуществ, в том числе и возможность открыто рекламировать услуги и привлекать внимание большого количества потенциальных клиентов.
Организация
Опираясь на выше изложенное, заключаем: лучше иметь прозрачный бизнес, гостиница должна быть зарегистрирована официально! С чего начать? Допустим, помещение, отвечающее всем требованиям ГОСТа, у вас есть. Теперь нужно подумать о перепланировке, переводе в нежилое помещение, необходимости регистрации ИП. Расшифровку этих понятий и детальное описание дальнейших действий мы предоставляем ниже.
Перепланировка
Среди первых вопросов, с которыми придется столкнуться, будут перепланировка с официальным оформлением. Квартиру придется перевести в нежилой фонд. Потребуют согласования изменений фасада, реконструкции помещений, оборудования отдельных входов.
Получить разрешение на проведение работ можно будет при наличии пакета документов, включающих копию поэтажных планов (выдается БТИ), документы на собственность, разрешение на изменения (копии). Перепланировку могут проводить только те компании, которые смогут гарантировать согласование абсолютно всех работ. Они же впоследствии внесут изменения в план и подпишут акт.
Что потребуется для перевода жилого помещения в нежилое? Здесь нужно опираться на руководство жилищного кодекса РФ. Перечень документов, который понадобится в отделе местной администрации, следующий: план дома (поэтажный), проект перепланировки, правоустанавливающие документы и само заявление. Процедура может быть разделена на этапы:
- решение межведомственной комиссии;
- определение стоимости перевода помещения в нежилой фонд;
- регистрация прав собственности (выдает Регистрационная палата).
Субарендный бизнес
С одной стороны, этот вариант заслуживает внимания. И вместе с тем субарендная сделка - риск отдать имущество в руки человека, который никакими обязательствами с арендодателем не связан. Как организовать гостиничный бизнес и не попасть впросак? Обойти подводные камни можно. Во-первых, нужно правильно заключить договор. Здесь стоит побеспокоиться о дополнительном соглашении, цель которого - отметить (зафиксировать) договор субаренды и оговорить дополнительные важные условия. Разумеется, все нюансы предусмотреть сложно.
При особом желании и субарендатор, и арендодатель могут найти лазейку, которая способна нанести вред компании. Поэтому укажите в договоре, кроме ФИО субарендатора, конкретные условия отношений (здание арендуется полностью или только его часть; субаренда или перенаем), цель (отель, гостиница) и четкие сроки. Наличие последнего пункта позволяет отменить при необходимости все действия, совершенные за пределами отведенного времени.
Обязательно оговорите финансовый вопрос, касающийся улучшения (например, ремонта, озеленения прилегающих территорий и т. д.) арендованного имущества. Определитесь, кто будет оплачивать работы - фактический субарендатор или арендодатель.
Налогообложение гостиниц
Согласно ст. 381 НК РФ, налоговые ставки не могут в этом случае превышать 2,3 % (за календарный год). Порядок исчисления от волеизъявления плательщиков не зависит. Затягивание государственной регистрации прав будет считаться сознательным уклонением от налогообложения. Начисление производится с даты начала эксплуатации объекта.
Решили начать собственный гостиничный бизнес? Это достаточно перспективное и прибыльное дело, которое при правильной организации достаточно быстро окупится. Главное — выбрать место, где открывать гостиницу, и правильно ее разрекламировать. Оптимальный вариант для новичков — это классическая мини-гостиница на 10-15 номеров. Открыть ее несложно, а при правильном подходе она приносит прибыль не меньше, чем традиционный отель.
Изучаем рынок
Задумываетесь над тем, как открыть мини отель? Первым делом изучите уже имеющийся рынок. Где следует открывать гостиницу? Там, где она будет пользоваться спросом. Это курортные города, крупные мегаполисы, популярные туристические населенные пункты. Подумайте, кто будет селиться в ваших номерах. Студенты и молодежь обычно выбирают хостелы — их устраивает низкая цена и общие комнаты.
Мини-отель — идеальный выбор для начинающего предпринимателя
Мини-отелями пользуются люди возрастом от 23 до 65 лет, которые предпочитают жить в отдельной комнате. Также мини-отели популярны у семейных пар, у пар с детьми и командировочных. Подумайте, кто из этой целевой аудитории может стать вашим клиентом.
Обратите внимание: составьте портрет вашего потребителя, просчитав его возраст, уровень дохода, необходимые ему услуги. На основе этого вы сможете построить будущую стратегию продвижения отеля.
После этого займитесь анализом конкурентов. В вашем городе наверняка уже есть гостиницы и мини-отели, поскольку этот бизнес приносит неплохие деньги. Изучите, какой номерной фонд они предлагают, какой ценовой диапазон и какие дополнительные услуги. Узнайте о наполняемости номеров, режиме работы и пр.
Затем найдите лидеров рынка. Именно они задают тон всему гостиничному бизнесу в городе, формируют привычки гостей и наверняка умеют демпинговать. Вам нужно будет подстроиться под лидеров, при этом предложив своим посетителям более лучшие условия за меньшие деньги. Или хотя-бы такие же условия.
В каком формате открываться
Если у вас нет серьезного опыта в гостиничном бизнесе и огромного стартового капитала, то проще всего открыться в формате мини-гостиницы. Это небольшой отельчик, который состоит из максимум 30 комнат. Подобные мини-отели располагаются возле основных ключевых объектов инфраструктуры:
- автовокзалов;
- железнодорожных вокзалов;
- станций метро;
- развязок автотранспорта;
- в центре города;
- вблизи популярных достопримечательностей;
- возле автозаправок или вдоль трасс.
Мини-гостиницу можно построить или арендовать
Мини-отель подразумевает под собой наличие общей кухни и микроволновки в каждой комнате, нескольких душевых и санузлов. В некоторых случаях душевые кабинки могут быть оборудованы прямо в номерах. Обязательным условием на сегодня является наличие в отеле высокоскоростного Wi-Fi интернета. Также нелишним будет наличие рядом удобной стоянки, но это необязательный вариант.
План производства
Давайте рассмотрим, что нужно чтобы открыть гостиницу на 20 номеров. Это классический размер для мини-отеля. Номера следует разделить так:
- 3 комнаты класса “Люкс”. Тут необходимо сделать качественный ремонт, оборудовать собственные санузлы, установить в номерах всю нужную мебель и бытовую технику, создать мини-кухни.
- 13 комнат под классические двухместные номера. Причем 7 номеров сделайте с двумя отдельными кроватями, 6 — с двуспальными.
- 4 комнаты выделите под одноместные номера.
Читайте также: Что такое антикафе: что значит, как открыть
Также вам нужно будет оборудовать полноценную кухню для приготовления еды, снабдив ее посудой и бытовой техникой, а также создать удобный санузел на нескольких человек. Дополнительно в мини-отеле должна быть “стойка” рецепшн с администратором, технические помещения для хранения моющих принадлежностей и белья, котельная и отдельная комната для стирки-глажки.
Мебель в гостиницу нужно выбирать не самую дешевую. Кровати желательно ставить с металлическими рамами, шкафы — с прочными дверцами на нескольких петлях, пол покрывать промышленным линолеумом или “офисным” ламинатом.
Дополнительно в мини-гостинице можно оборудовать небольшой бар и тренажерный зал. Это позволит вам значительно расширить охват клиентов и принесет дополнительные средства.
Финансовый план
Есть два варианта развития событий:
- Найти подходящее по размерам помещение и взять его в аренду.
- Построить отель с нуля.
Разумеется, первый вариант потребует меньше первоначальных затрат, но вы будете каждый месяц отдавать солидную сумму, снижая собственный доход. Второй вариант потребует серьезных вложений, но в итоге у вас будет собственное здание в удобном месте, которое впоследствии можно будет продать или сдать в аренду, если вам надоест заниматься бизнесом.
Постройка собственного здания занимает около двух лет. Предполагаемые суммы вложений следующие:
- Получение разрешений, исследовательские и проектные работы — 1 миллион рублей.
- Постройка здания, отделка — 10 миллионов рублей.
- Благоустройство окружающего пространства, создание собственной парковки — 1 миллион рублей.
- Закупка мебели и техники — 5 миллионов рублей.
- Прочие расходы — 1 миллион рублей.
Итого постройка собственного объекта обойдется вам примерно в 18 миллионов рублей.
Год работы гостиницы обходится примерно 4,5 миллионов рублей, из которых:
- Налоги, заработная плата — 2.5 миллиона.
- Коммунальные услуги, текущие расходы, закупка белья, стиральных принадлежностей и пр. — 1,5 миллиона.
- Прочие расходы — 0,5 миллиона.
Ожидаемая прибыль от гостиницы составляет порядка 7.5 миллионов рублей. Номера при средней стоимости в 1000 рублей в день принесут вам: 1000*20*30=600 000 в месяц или 7 200 000 в год при полной загрузке (на практике эта цифра меньше на 10%, поскольку обеспечить 100% наполняемость номеров круглый год не совсем просто). При правильной организации вы будете получать 6 500 000 миллиона с номеров и еще порядка миллиона рублей с бара — тренажерного зала. Чистая прибыль составит 7 500 000 — 4 500 000 = 3 000 000 рублей в год.
Обратите внимание: в наши 3 миллиона не включена арендная плата за здание. Если вы строите свое, то эти 3 миллиона и будут вашей чистой прибылью. Если вы берете его в аренду, то еще примерно 1,5-2 миллиона нужно будет отдать за съем.
Получается, что постройка гостиницы с нуля окупится у вас за 5-6 лет. Арендное здание при доходе в 1 миллион в год окупится за 5 лет. Поэтому строить свое намного выгоднее. Или же искать варианты с ипотекой — лучше погашать долг за свое здание, чем просто отдавать деньги за аренду.
В мини-гостинице администратор может выполнять роль охранника
Организация работы
Хотите узнать, как открыть гостиницу с нуля? Первым делом вам следует зарегистрироваться. Рекомендуем вам оформлять ООО и работать по упрощенной схеме налогообложения. Можно, конечно, сделать и ИП, но в этом случае вы рискуете более серьезными штрафами и ответственностью.
Каждый из нас в жизни хоть раз сталкивался как с арендой жилья на длительный срок, так и с поиском жилья для остановки на пару дней в каком-либо городе, поиском отеля для отдыха. Сфера туризма и гостеприимства растёт и развивается, предлагая своим постояльцам всё новые услуги. Этот бизнес имеет множество направлений: кто-то открывает огромный отель, а кто-то создаёт мини-отель в нескольких квартирах. По некоторым данным, большая часть клиентского потока приходится на отели малых форматов, так как именно здесь они находят за умеренную плату уют и простоту вместо обезличенного подхода сетевых гигантов. Как найти свою нишу в таком потоке спроса и организовать эффективную сдачу недвижимости, порталу БИБОСС рассказала Анна Катаева, которая своим примером доказала, что этот бизнес доходный и стабильный, а также позволяет постоянно общаться с интересными, путешествующими людьми. В её управлении в жилом доме находится мини-отель, включающий в себя номера - квартиры-студии.
Бизнес в сфере гостеприимства как раз для женщин, он удовлетворяет внутреннее стремление к созданию уюта, комфорта и красоты для гостей.
C чего начать?
Раньше считалось, что мини-отели востребованы в городах-миллионниках или курортных зонах, сейчас возможность экономного проживания ценится в любом городе. Одна из причин быстрого развития данного бизнеса - хорошая востребованность у клиентов, особенно в средней ценовой категории. Однако в большом спектре необходимо правильно найти свою нишу. Для официального оформления крупной гостиницы нужно приобрести или построить здание, что не так просто. А для мини-отелей эта проблема снята: они могут располагаться в жилых помещениях, то есть квартирах, как купленных в собственность, так и арендованных.
Но всё равно нужно определиться, какого формата мини-отель вы собираетесь открыть: покупать или арендовать целое жилое здание или организовать его в жилых помещениях (квартиры, коммунальные квартиры, комнаты в общежитии). Первый вариант - дорогостоящий, с вложениями и оформлением большого количества документов, второй более экономный и быстрее окупается (к тому же, если вы только начинаете данный бизнес, то лучше начать именно с него). После необходимо провести аудит рынка и аудит конкурентов. Ёмкость рынка нужно смотреть в широком диапазоне: какие есть отели, какие номера они предлагают и по какой стоимости. Анализ конкурентов по мини-отелям, квартирам на сутки проводится по стоимости и длительности сдачи. По ценовому диапазону мини-отели делятся на хостелы с очень демократичными ценами, домашние отели эконом-класса и апартаменты среднего и бизнес-уровня.
Анна Катаева
Я сама «садилась» на телефон и обзванивала по объявлениям о сдаче квартир, номеров в мини-отелях, чтобы у меня лично была картина рынка. Можно пройти по близлежащим отелям и квартирам и честно сказать, что собираетесь открыть мини-отель. Если первый владелец не расскажет ничего и сочтёт эту информацию конфиденциальной, то расскажет второй или третий, ещё и советы даст, и вы заодно посмотрите, как у них всё устроено. Ещё анализ конкурентов поможет определиться с набором услуг. Скажу на всякий случай, что Wi-Fi должен быть бесплатный! Приведу и личный пример: моя недвижимость в собственности, и у меня есть места на охраняемой парковке возле дома. Если бы недвижимость была в аренде, скорее всего, я бы предоставляла эту услугу платно, но я позволяю пользоваться ей бесплатно, этой мой дополнительный бонус постояльцам. Ещё предлагаю им чай и кофе.
Объем инвестиций
Точную сумму назвать невозможно. Она зависит от различных факторов: арендное ли это помещение или ваша собственность, какого уровня вы сделаете ремонт и купите мебель. Если жилье арендное, то хозяева зачастую предоставляют мебель. А для покупки простой мебели для однокомнатной студии сумма не выйдет далеко за 50 тысяч. На постельное белье, тапочки, полотенца, посуду, гигиенические средства уйдёт плюс-минус 15 тысяч. Далее умножайте на количество номеров. Экономить на мебели и сантехнике не стоит, дороже будет их часто менять.
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
Дам совет заказывать постельное бельё из Китая, я уже потом оптимизировала эту статью расходов: при той же стоимости, что и в местных магазинах, оно лучше качеством и служит дольше. Выгодная оптимизация - это поставить в номере стиральную машину, чтобы не стирать бельё в прачечной. И его тут же после сушки может погладить горничная. Гигиенические и моющие средства можно закупать оптом в супермаркетах.
Пошаговая инструкция
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
На сайтах посуточной аренды я покупаю платное размещение объявлений, чтобы они находились в топе - это обеспечивает больший клиентопоток. Оно стоит примерно 1000 рублей. Такие сайты, как Booking, Airbnb берут комиссию с приведённых клиентов.
На этих же сайтах люди очень активно оставляют свои отзывы, поэтому следует тщательно подбирать персонал, так как недочёты в его работе сразу находят отклик у клиентов. И желательно не пользоваться разовыми услугами клининговых компаний, а трудоустраивать сотрудников, которые будут постоянно нести ответственность за качество уборки помещений. Администратор, который заселяет и объясняет гостям, как всё устроено в номере, должен быть человеком не только пунктуальным, но и радушным, готовым ответить на интересующие вопросы гостей, которые находятся первый раз в этом месте. Также нужно постоянно работать с персоналом: проводить с ними собрания, учить гостеприимству и умению всегда быть позитивным на работе, так как настроение - это немаловажная часть впечатлений у гостей не только от отеля, но и от города в целом.
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
Зачастую я заселяю сама, потому что люблю доброжелательно встречать гостей, общаться с ними и тут же получать обратную связь. На том же сайте Booking мой рейтинг - 8,4 из 10. Это очень хорошая оценка!
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
Несколько лет назад, как раз во время моего открытия в Воронеже, началось развитие внутреннего туризма, поэтому я много читала о российской сфере гостеприимства. К тому же, Воронеж является транзитным городом, через него едут в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, Крым и обратно, и часто останавливаются отдохнуть здесь, поэтому номер в мини-отеле на пару дней - это очень удобный и экономический выгодный вариант для туристов. Как правило, это семья: муж, жена, дети. Поэтому я удачно «попала» в свою целевую аудиторию. Также я определилась, что в моих номерах будет 4 спальных места, а не 2, как это обычно бывает. Тем самым, они могут расположиться все вместе.
Выбор места зависит от того, на какую аудиторию вы рассчитываете. Удобен центр и историческая часть города: здесь часто будут останавливаться туристы, так как близко располагаются достопримечательности, и в центре хорошая инфраструктура. Но в центральных районах высокая конкуренция, поэтому стоит хорошо изучить ситуацию. Возможно, в спальном районе вашего города находится предприятие или организация, куда часто приезжают в командировку. Тем самым так же вы займёте хорошую нишу.
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
Мой мини-отель располагается в центре города и рядом с выставочным центром. Этим решением я убила двух зайцев: у меня часто селятся приезжающие на выставку, тем самым я обеспечила дополнительный поток клиентов помимо туристов.
Что касается перепланировки помещения, то лучше определиться: так ли она необходима? Согласование с чиновниками и получение разрешения на перепланировку - дело хлопотное, долгое и дорогостоящее. Ведь преимущество мини-отеля в том, что здесь человек чувствует себя как дома. Это создаёт больший уют и вызывает больше доверия. Поэтому постарайтесь создать в номерах домашнюю душевную атмосферу, можно придумать и «фишки» в оформлении помещения: это цепляет взгляд и запоминается. Главное, чтобы даже хостел не выглядел как общежитие, а был чистым и стильным.
Документы
Официальной классификации относительно мини-отелей нет, Федеральное агентство туризма относит к малым гостиницам те, чьё количество номеров менее 50. Общепринятая классификация владельцев этого бизнеса: мини-отели в нежилом фонде (10-15 номеров), мини-отели квартирного типа (до 10 номеров). По статистике, почти 80% мини-отелей находятся в собственности у физических лиц, которые сдают в аренду посуточно помещение путём оформления договора с постояльцами.
Оформление бизнеса начинается с регистрации ИП или открытия ООО, получение лицензии на данный вид деятельности не требуется.
Анна Катаева
владелица мини-отеля в Воронеже
У меня открыто ООО, у которого код ОКВЭД относится к сдаче в наём меблированных комнат. В этом формате помещения не обязывают к проверке пожарной инспекции и санэпидемстанции. У меня упрощённая система налогообложения: 6%. Также я плачу отчисления за сотрудников.
Нельзя не признать, что развитие туристической сферы влечет за собой целый ряд позитивных последствий, одним из которых является потребность во временном жилье. И в этой тенденции скрыты возможности для активных предпринимателей. Вопрос, как открыть гостиницу с нуля, отличается кажущейся простотой: все мы хотя бы раз в жизни останавливались в заведениях такого толка, а потому уверены, что понимаем суть идеи. Но мало кто подозревает, что подводных камней здесь больше, чем в любом другом направлении бизнеса.
Юридический аспект
Открытие гостиницы в нашем государстве не сопряжено с получением лицензии, но соблюсти некоторые формальности все же придется. Лицензирование деятельности понадобится, только если в рамках отеля планируется или с продажей спиртных напитков.
Регистрация предприятия может иметь . Если говорить придется о больших масштабах, то все же лучше сразу подумать об ООО.
Согласование деятельности при наличии уже готового помещения придется провести с такими инстанциями:
- Пожарная служба;
- Роспотребнадзор (если в гостинице будут открываться магазины и точки общепита).
При этом размер заведения не имеет никакого значения. Для расширения круга клиентов рекомендуется пройти сертификацию некоторых видов услуг, которые дополнительно будут предоставляться в гостинице.
Выбираем формат
На этапе планирования главное – определиться с форматом заведения. Мини-отель станет самым подходящим вариантом для новичков в бизнесе. К числу таких гостиниц относятся те, число мест в которых не превышает 50.
Среди них:
- гостиницы квартирного типа – не больше 10 номеров, не выведенных из жилого фонда;
- мини-гостиницы – 10-20 номеров;
- малые отели в отдельно стоящих зданиях – 50 номеров.
- низкобюджетный хостел студенческого типа;
- гостиница класса эконом;
- комфортабельный бизнес-отель;
- апарт-отель.
Все чаще в последнее время можно встретить так называемый квартирный тип гостиницы. Его, однако, можно с легкостью отнести в разряд «серого» бизнеса, поскольку должного оформления данный вид предпринимательства не получает.
Происходит процесс так:
- Покупается несколько соседних квартир.
- Делается ремонт, закупается мебель.
- Заселяются приезжие.
Сдаются такие апартаменты, как правило, посуточно. Но при всей внешней простоте минусов у такой формы организации дела больше, чем плюсов. Основной – это желание гостей города вести себя не так, как дома. То есть шумно, с размахом, не учитывая интересы соседей. Последние, в свою очередь, не скупятся на жалобы в соответствующие инстанции, что грозит бизнесмену одними только проблемами.
Кроме того, заниматься поиском клиентов всегда приходится самостоятельно, поскольку есть шанс повстречаться с представителями налоговой, если разместить . А такой сегмент, как командировочные приезжие, сразу отпадает, поскольку им нужны чеки для отчетности.
Подбираем помещение
Итак, вопрос, где открыть мини-гостиницу, остается самым сложным для предпринимателя. Лучшим вариантом станут помещения в деловых районах города, в исторических центрах. Если на люксовый уровень планов замахнуться нет, тогда оптимальным выбором станут здания поблизости от вокзалов, станций метро, транспортных развязок, вдоль трасс.
Дополнительным плюсом станет красивый пейзаж за окном и отдельный вход. Последний особенно важен, если ваше заведение расположится не в самостоятельном здании.
Вариантов владения помещением может быть три:
- взять в аренду;
- построить;
- выкупить.
Как раз на этом этапе многих и отпугивает данное направление, поскольку встает вопрос серьезных капиталовложений. Аренда комнат при этом не является оптимальным вариантом, поскольку собственник всегда может смениться и решить пустить здание под другие цели. Тогда ваш бизнес просто окажется на улице.
Строительство может занять не один год, поскольку придется столкнуться с оформлением разрешительной документации, согласованием проектов, земельными вопросами. Отсюда можно сделать вывод, что выгоднее всего помещение приобрести, либо все же взять в аренду, но только на длительный срок и с правом последующего выкупа.
Интерьер и персонал
Завершив все подготовительные вопросы, можно переходить к созданию концепции вашего заведения, созданию интерьера и внешнему оформлению. Не забывайте при этом, что если впереди у вас реконструкция или перепланировка, то порой она обходится в половину стоимости самой недвижимости, а потому реально оцените свои возможности. Кроме того, данные процедуры также потребуют определенных согласований.
Даже если вам предстоит решить такой вопрос, как открыть гостиницу в частном доме, всегда следует помнить, что она должна быть узнаваемой. Отличным вариантом станет строительство отдельного здания, в проект которого вы сами заложите все необходимые помещения и интерьерные особенности – колонны, бассейны, мансарды.
Важно: приглашать СЭС и пожарную службу нужно будет именно тогда, когда будет завершен основной этап строительных переделок и будут подведены все коммуникации.
Оформление номеров
Единого подхода к оформлению интерьера, конечно же, нет. Здесь все зависит от личных предпочтений самого владельца. Важным остается только один момент – качество. Пусть номера не будут отличаться особой роскошью, но они должны быть уютными, чистыми, аккуратными и содержаться в идеальной чистоте.
На чем экономить не стоит:
- сантехника;
- мебель;
- постельное белье;
- шторы.
Два последних пункта -это визитная карточка отеля. Дешевые застиранные полотенца в номере, обшитом золотом, хорошую репутацию не заслужат.
Подбор штата
Следующий важный вопрос – персонал. Озадачиться им необходимо задолго до открытия, поскольку к этому памятному дню все служащие отеля должны быть оформлены надлежащим образом и обучены. Что касается их количества, то здесь нужно придерживаться общего правила – суммарная численность штата (администраторы, горничные, портье) должна равняться количеству номеров.
